房貸試算

房貸試算：可以貸幾成、自備款要準備多少

銀行不是拿成交價乘成數，是拿「鑑價與成交價較低的那個」乘成數。鑑價一低，自備款就多出一大截——這一頁把那筆錢先算給你看。

成數上限依央行 2026/9/17 新聞稿，2026/9/18 起實施免費、免註冊、數字不離開你的瀏覽器去看央行原文
真實案例

鑑價比開價低 658 萬，自備款多了 461 萬

一間在售中的台北市物件，數字取自公開刊登資訊與同規格實價登錄成交（2026/09 擷取）。為避免對號入座，不列社區與地址。

台北市中山區．3房＋平面車位．屋齡3年．權狀39.31坪

權狀 39.31 坪＋坡道平面車位 12.85 坪（合計 52.16 坪）．主建物 23.63 坪．3房2廳2衛

開價（含車位約 400 萬）
6,188 萬
開價單價（扣車位）
147.2 萬/坪
同規格 2025/09 實登成交
5,550 萬
52.17 坪含車位．扣車位單價 131.5 萬/坪
銀行鑑價
5,530 萬

開價比實登成交高 11.5%

以總價計（6,188 萬 ÷ 5,550 萬）。

鑑價比開價低 658 萬

鑑價 5,530 萬，跟同規格實登成交的 5,550 萬幾乎一樣。

同一間房、同樣第 2 戶 7 成，自備款差在哪

如果鑑價＝開價

可貸

4,332 萬

自備款

1,856 萬

實際鑑價 5,530 萬

可貸

3,871 萬

自備款

2,317 萬

多準備 461 萬。多出來的 460.6 萬 ＝ 鑑價落差 658 萬 × 7 成。這筆錢不會出現在「總價 × 成數」的試算器裡，但會出現在你簽約後的帳戶裡。

案例僅用來說明鑑價取低的算法，只陳述公開數字與計算結果，不代表對物件、賣方或仲介的任何評價。開價可能已經變動。

輸入你的條件

成交價或你打算出的價格，車位有另外算錢的話要加進來。

還沒拿到鑑價就先留空，會用總價計算。鑑價通常跟附近的實登成交價走，開價高於行情時鑑價往往出不來。

只影響高價住宅門檻：臺北市 7,000 萬、新北市 6,000 萬、其他地區 4,000 萬。

央行數的是名下「房貸」戶數，不是房子數。名下有房但已經沒有房貸，買下一間還是算第 1 戶。

銀行看用途登記：有「住」「住商」字樣就不算店面。

可留空。15 坪以下銀行多半當套房，類型選什麼都一樣。

可留空。30 年以上銀行常見少 1 成，年限也會縮短。

契稅、代書、仲介、設定規費、火險地震險等，粗估抓總價 3%。

試算結果

適用規則

第 2 戶：上限 7 成（2026/9/18 起）

不得有寬限期，第一個月就要本金利息一起還

法規央行上限 7 成

慣例這種房子銀行常見 7～8 成（銀行內規，不是法規）

試算用的成數

7 成

可貸金額

3,871 萬

實拿成數（貸款 ÷ 總價）：62.6%

自備款

2,317 萬

雜支估算

186 萬

現金需求總額

2,503 萬

自備款＋雜支，交屋前要準備好的錢。

月付金

154,972 元

本息平均攤還，30 年、年利率 2.6%

總利息

1,708 萬

建議最低月收入

258,286 元

銀行常用的負債比（DBR）門檻是月付不超過月收入的 60%。這裡只算這一筆房貸，名下還有信貸、車貸要一起加進去。

鑑價比總價低 658 萬，自備款因此多了 461 萬

如果鑑價跟總價一樣，自備款是 1,856 萬。差額就是鑑價落差乘上成數——多數試算器直接拿總價乘成數，這筆錢不會出現在它們的結果裡。

計算過程

  1. 核貸基準 ＝ min(鑑價 5,530 萬, 總價 6,188 萬) ＝ 5,530 萬
  2. 可貸 ＝ 5,530 萬 × 7 成 ＝ 3,871 萬
  3. 自備款 ＝ 總價 6,188 萬 − 可貸 3,871 萬 ＝ 2,317 萬
  4. 雜支 ＝ 總價 6,188 萬 × 3% ＝ 186 萬
  5. 現金需求 ＝ 2,317 萬 ＋ 186 萬 ＝ 2,503 萬

試算結果僅供參考。實際核貸成數、利率、寬限期以銀行審核為準；銀行可以核得比央行上限更低，不會更高。

不同總價的頭期款對照表

頭期款就是表裡的「自備款」（總價 − 可貸），再加雜支是交屋前要備好的現金。同樣的條件，總價不同會差多少。鑑價按你輸入的「鑑價 ÷ 總價」比例跟著縮放。高價門檻落在範圍內時，會多列「差 1 萬沒踩線」與「剛好踩線」兩列。

總價鑑價成數可貸自備款現金需求月付
4,950 萬4,4247 成3,0971,8532,002123,967
5,569 萬4,9777 成3,4842,0852,252139,469
5,879 萬5,2547 成3,6782,2012,378147,233
6,188 萬你的5,5307 成3,8712,3172,503154,972
6,497 萬5,8067 成4,0642,4332,628162,710
6,807 萬6,0837 成4,2582,5492,753170,474
6,999 萬門檻6,2557 成4,3782,6212,831175,282
7,000 萬門檻6,2563 成1,8775,1235,33375,132
7,426 萬6,6363 成1,9915,4355,65879,704

2026/9/18 起的房貸成數上限

央行選擇性信用管制的現行規則。不填表也看得到——還沒開始看房的人，先知道自己落在哪一格。

借款人／標的成數上限寬限期
第 1 戶（名下沒有房子）無上限（銀行評估）可以
第 1 戶（名下有房，無房貸）無上限（銀行評估）不可
第 2 戶（名下已有 1 戶房貸）7 成不可
第 3 戶以上3 成不可
高價住宅（不論第幾戶）3 成不可
公司法人購置住宅3 成不可

高價住宅門檻

鑑價或買賣金額任一「達」門檻就算，剛好等於也算：臺北市 7,000 萬、新北市 6,000 萬、其他地區 4,000 萬。

第 2 戶成數上限的沿革

  1. 2024/09/205 成第七波選擇性信用管制，全國一體適用
  2. 2026/03/206 成央行評估管制成效後適度放寬
  3. 2026/09/187 成115/9/17 理監事會決議，隔日起實施

資料來源：中央銀行新聞稿與高價住宅貸款業務規定問與答，查核日 2026-09-17。 央行 2026/9/17 新聞稿・高價住宅問與答（PDF）

哪些房子銀行貸不到 8 成

央行管的是你第幾戶，銀行還會看房子本身。下面是銀行與代書公開寫出來的常見區間，都是各行內規、不是法規，同一間房子換一家銀行就可能不同。最後成數取「央行上限」與「銀行成數」較低的那個。

類型常見成數年限與寬限期為什麼
一般住宅（屋齡 30 年內）7～8 成銀行常用「屋齡＋貸款年限」不超過 50 年2026 年第 1 季實際核貸大致落在 7 成上下，8 成要信用、收入、地段都好，不是人人拿得到。
老屋（屋齡 30 年以上）6～7 成屋齡 30 年最長約 20 年，40 年只剩 10 年耐用年限（鋼筋混凝土 50 年、加強磚造 35 年、磚造 25 年）越近，建物越不值錢，超過時可能只算土地。雙北或捷運沿線的老屋仍有機會到 8 成。
套房（權狀 15 坪以下）5.5～6.5 成最長多半 20 年，較難有寬限期小坪數不好轉手，部分銀行不承作。認定各行不同：權狀 15 坪以下、主建物加附屬建物 12 坪以下、扣掉公設 8 坪以下都有人用。兩間相鄰打通、總坪數超過 15 坪，可以改用一般住宅申請 7～8 成。
地上權住宅5～7 成常見 20 年，到期前可能視剩餘年限延長；有銀行不給寬限期買到的是建物與使用權，沒有土地，擔保值隨剩餘年限遞減；剩餘年限短的二手案件部分銀行不做。央行問與答寫明住宅不含基地一樣受成數規定限制。
法拍屋7～8 成，且不超過當次拍賣底價代墊最長約 3 個月，過戶後轉一般房貸得標後 7 日內要繳清尾款，這時還沒過戶、不能設定抵押權，所以要先辦法拍屋貸款。銀行多半只做點交案件。
店面5～7 成最長多半 20 年，通常沒有寬限期投資型不動產，受景氣與商圈影響，銀行估得保守。用途登記沒有「住」字不受央行購置住宅管制；含「住」「住商」「住辦」「住工」都算住宅。
工業宅沒有統一成數，常見 5～7 成各行不同，部分銀行不承作用途登記是辦公室、事務所或廠房，銀行依用途與轉手性重新評估。台中市政府公布過買方以為是住宅、實際核貸約 65% 的案例。
凶宅、海砂屋銀行知情多半不貸—海砂屋是結構安全問題，凶宅是下一手難找。凶宅定義模糊、資訊也不透明，買之前先問。

這張表不列銀行名單：各行內規常改，貸款前請多問幾家。

資料來源（查核日 2026-11-01）：永豐銀行：認識房貸成數・永豐銀行：小坪數貸款申請指南・住商不動產：套房貸款・大揚代書：中古屋貸款成數・大揚代書：套房貸款・大揚代書：店面貸款・鉅亨：老屋申貸四要點・第一銀行：法拍屋貸款・合作金庫：法拍屋貸款・華南銀行：法拍屋貸款・工商時報：地上權分戶貸款・鉅亨：地上權貸款的成數、利率、年限・M 傳媒：房貸愈來愈看房子身分・新北市地政局轉載：5 大 NG 房屋・央行問與答：用途登記含「住」・央行問與答：住宅不含基地

常見問題

一般中古屋銀行常見貸鑑價的 7～8 成，2026 年第 1 季實際核貸大致落在 7 成上下，8 成要信用、收入、地段都好。屋齡 30 年以上的老屋常見 6～7 成，但沒有全國統一的對照表，雙北或捷運沿線的老屋仍有機會到 8 成。屋齡還會影響年限：銀行常用「屋齡＋貸款年限不超過 50 年」，屋齡 30 年最長貸 20 年、40 年只剩 10 年，同樣的金額月付多七成多。這些都是銀行內規，不是法規。
權狀 15 坪以下銀行多半當套房，常見 5.5～6.5 成，部分銀行不承作，年限多半最長 20 年，也較難有寬限期。例如權狀 12 坪、總價 1,100 萬、第 1 戶，用 5.5 成估可貸 605 萬、自備款 495 萬；貸到 6.5 成是可貸 715 萬、自備款 385 萬。認定各行不同，權狀 15 坪以下、主建物加附屬建物 12 坪以下、扣掉公設 8 坪以下都有人用。兩間相鄰打通、總坪數超過 15 坪，可以改用一般住宅申請 7～8 成。
可以，但不是一般房貸。得標後 7 日內要繳清尾款，這時還沒過戶、不能設定抵押權，所以要先辦銀行的法拍屋貸款（代墊款），過戶後再轉成一般房貸。銀行官網寫的上限多半是得標金額的 8 成，而且不得超過當次拍賣底價：得標 1,000 萬、底價 700 萬，最多貸 700 萬，不是 800 萬。銀行多半只做點交案件，不點交、凶宅、海砂屋通常不做，投標前就要先問銀行。
頭期款就是這頁算的「自備款」：總價減掉銀行可貸的金額。1,000 萬的房子、第 1 戶，銀行貸 8 成時頭期款 200 萬，貸 7 成時 300 萬，一般住宅銀行常見就落在這兩個數字之間；再加上契稅、代書、仲介等雜支約總價 3%（30 萬），交屋前要準備 230～330 萬。第 2 戶央行上限 7 成，頭期款至少 300 萬。鑑價比成交價低還會更多：成交 1,000 萬、鑑價 900 萬、貸 8 成，銀行只貸 720 萬，頭期款變 280 萬。同樣算法，800 萬的房子頭期款 160～240 萬、1,500 萬 300～450 萬、2,000 萬 400～600 萬。
2026 年 9 月 18 日起，自然人第 2 戶購屋貸款的成數上限是 7 成，而且不能有寬限期。這條規則在 2024 年 9 月 20 日第七波管制時降到 5 成，2026 年 3 月 20 日調回 6 成，2026 年 9 月 18 日再調到 7 成。但如果這間房子是高價住宅，不論第幾戶都只能貸 3 成。
因為銀行是用「鑑價與成交價取低者」乘成數。例如總價 6,188 萬、鑑價 5,530 萬、第 2 戶 7 成，可貸是 5,530 萬 × 7 成 ＝ 3,871 萬，不是 6,188 萬 × 7 成 ＝ 4,332 萬；換算下來實拿只有總價的 62.6%，自備款從 1,856 萬變成 2,317 萬。開價高於附近行情的物件，鑑價特別容易出不來。
兩個都看，任一達到門檻就算：臺北市 7,000 萬、新北市 6,000 萬、其他地區 4,000 萬，剛好等於門檻也算。所以臺北市總價 6,000 萬但鑑價 7,000 萬，一樣是高價住宅；貸款額度則是鑑價與成交價較低者（6,000 萬）的 3 成。豪宅還有財政部與臺北市另外兩套門檻，三套可以一起判定。用豪宅稅試算判定三套門檻
算第 1 戶。央行數的是名下房貸戶數，不是房子數。差別在於名下有房的第 1 戶不能有寬限期；名下完全沒有房子的第 1 戶才可以申請寬限期。
銀行常用負債比（DBR）來看，月付金不超過月收入的 60%。以 3,871 萬、30 年、2.6% 為例，月付約 154,972 元，建議月收入至少約 25.8 萬元。名下的信貸、車貸月付也會算進負債，實際門檻會更高。
契稅、印花稅、代書費、仲介服務費、抵押權設定規費、火險地震險等，粗估是總價的 2%～3%，這頁預設抓 3%。另外交屋後的裝潢、家具、搬家費也要預留，這些不在試算範圍裡。
坪數換算坪與平方公尺互換，順便看懂公設比實際吃掉你多少空間。房地合一稅試算賣房要繳多少稅。依持有期間分段計算，把自住優惠與重購退稅一起算進去。收支比試算從月薪反推最多能貸多少、能買多少錢的房子。200% 與 180% 門檻並排對照，生活費用各縣市最低生活費。以房養老試算房子抵押給銀行、每月領錢：算出總額度、每月撥款、逐年實領為什麼越領越少、到期要還多少。附 7 家銀行官網條件比較。房子過戶費用試算契稅、印花稅、登記規費、代書費、履約保證——買方賣方各付哪些、要多準備多少現金。稅看的是評定現值不是成交價。大樓管理費試算權狀坪數扣掉車位 × 每坪單價，算出每月、每年繳多少、車位有沒有收兩次；管委會用社區支出反推每坪該收多少；租屋的看管理費漲了房客最多付多少。