房貸試算：可以貸幾成、自備款要準備多少
銀行不是拿成交價乘成數，是拿「鑑價與成交價較低的那個」乘成數。鑑價一低，自備款就多出一大截——這一頁把那筆錢先算給你看。
鑑價比開價低 658 萬，自備款多了 461 萬
一間在售中的台北市物件，數字取自公開刊登資訊與同規格實價登錄成交（2026/09 擷取）。為避免對號入座，不列社區與地址。
台北市中山區．3房＋平面車位．屋齡3年．權狀39.31坪
權狀 39.31 坪＋坡道平面車位 12.85 坪（合計 52.16 坪）．主建物 23.63 坪．3房2廳2衛
- 開價（含車位約 400 萬）
- 6,188 萬
- 開價單價（扣車位）
- 147.2 萬/坪
- 同規格 2025/09 實登成交
- 5,550 萬
- 52.17 坪含車位．扣車位單價 131.5 萬/坪
- 銀行鑑價
- 5,530 萬
開價比實登成交高 11.5%
以總價計（6,188 萬 ÷ 5,550 萬）。
鑑價比開價低 658 萬
鑑價 5,530 萬，跟同規格實登成交的 5,550 萬幾乎一樣。
同一間房、同樣第 2 戶 7 成，自備款差在哪
如果鑑價＝開價
可貸
4,332 萬
自備款
1,856 萬
實際鑑價 5,530 萬
可貸
3,871 萬
自備款
2,317 萬
多準備 461 萬。多出來的 460.6 萬 ＝ 鑑價落差 658 萬 × 7 成。這筆錢不會出現在「總價 × 成數」的試算器裡，但會出現在你簽約後的帳戶裡。
案例僅用來說明鑑價取低的算法，只陳述公開數字與計算結果，不代表對物件、賣方或仲介的任何評價。開價可能已經變動。
輸入你的條件
成交價或你打算出的價格，車位有另外算錢的話要加進來。
還沒拿到鑑價就先留空，會用總價計算。鑑價通常跟附近的實登成交價走，開價高於行情時鑑價往往出不來。
只影響高價住宅門檻：臺北市 7,000 萬、新北市 6,000 萬、其他地區 4,000 萬。
央行數的是名下「房貸」戶數，不是房子數。名下有房但已經沒有房貸，買下一間還是算第 1 戶。
契稅、代書、仲介、設定規費、火險地震險等，粗估抓總價 3%。
試算結果
適用規則
第 2 戶：上限 7 成（2026/9/18 起）
不得有寬限期，第一個月就要本金利息一起還
成數上限
7 成
可貸金額
3,871 萬
實拿成數（貸款 ÷ 總價）：62.6%
自備款
2,317 萬
雜支估算
186 萬
現金需求總額
2,503 萬
自備款＋雜支，交屋前要準備好的錢。
月付金
154,972 元
本息平均攤還，30 年、年利率 2.6%
總利息
1,708 萬
建議最低月收入
258,286 元
銀行常用的負債比（DBR）門檻是月付不超過月收入的 60%。這裡只算這一筆房貸，名下還有信貸、車貸要一起加進去。
鑑價比總價低 658 萬，自備款因此多了 461 萬
如果鑑價跟總價一樣，自備款是 1,856 萬。差額就是鑑價落差乘上成數——多數試算器直接拿總價乘成數，這筆錢不會出現在它們的結果裡。
計算過程
- 核貸基準 ＝ min(鑑價 5,530 萬, 總價 6,188 萬) ＝ 5,530 萬
- 可貸 ＝ 5,530 萬 × 7 成 ＝ 3,871 萬
- 自備款 ＝ 總價 6,188 萬 − 可貸 3,871 萬 ＝ 2,317 萬
- 雜支 ＝ 總價 6,188 萬 × 3% ＝ 186 萬
- 現金需求 ＝ 2,317 萬 ＋ 186 萬 ＝ 2,503 萬
試算結果僅供參考。實際核貸成數、利率、寬限期以銀行審核為準；銀行可以核得比央行上限更低，不會更高。
不同成交價的對照表
同樣的條件，總價不同會差多少。鑑價按你輸入的「鑑價 ÷ 總價」比例跟著縮放。高價門檻落在範圍內時，會多列「差 1 萬沒踩線」與「剛好踩線」兩列。
| 總價 | 鑑價 | 成數 | 可貸 | 自備款 | 現金需求 | 月付 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 4,950 萬 | 4,424 | 7 成 | 3,097 | 1,853 | 2,002 | 123,967 |
| 5,569 萬 | 4,977 | 7 成 | 3,484 | 2,085 | 2,252 | 139,469 |
| 5,879 萬 | 5,254 | 7 成 | 3,678 | 2,201 | 2,378 | 147,233 |
| 6,188 萬你的 | 5,530 | 7 成 | 3,871 | 2,317 | 2,503 | 154,972 |
| 6,497 萬 | 5,806 | 7 成 | 4,064 | 2,433 | 2,628 | 162,710 |
| 6,807 萬 | 6,083 | 7 成 | 4,258 | 2,549 | 2,753 | 170,474 |
| 6,999 萬門檻 | 6,255 | 7 成 | 4,378 | 2,621 | 2,831 | 175,282 |
| 7,000 萬門檻 | 6,256 | 3 成 | 1,877 | 5,123 | 5,333 | 75,132 |
| 7,426 萬 | 6,636 | 3 成 | 1,991 | 5,435 | 5,658 | 79,704 |
2026/9/18 起的房貸成數上限
央行選擇性信用管制的現行規則。不填表也看得到——還沒開始看房的人，先知道自己落在哪一格。
| 借款人／標的 | 成數上限 | 寬限期 |
|---|---|---|
| 第 1 戶（名下沒有房子） | 無上限（銀行評估） | 可以 |
| 第 1 戶（名下有房，無房貸） | 無上限（銀行評估） | 不可 |
| 第 2 戶（名下已有 1 戶房貸） | 7 成 | 不可 |
| 第 3 戶以上 | 3 成 | 不可 |
| 高價住宅（不論第幾戶） | 3 成 | 不可 |
| 公司法人購置住宅 | 3 成 | 不可 |
高價住宅門檻
鑑價或買賣金額任一「達」門檻就算，剛好等於也算：臺北市 7,000 萬、新北市 6,000 萬、其他地區 4,000 萬。
第 2 戶成數上限的沿革
- 2024/09/205 成第七波選擇性信用管制，全國一體適用
- 2026/03/206 成央行評估管制成效後適度放寬
- 2026/09/187 成115/9/17 理監事會決議，隔日起實施
資料來源：中央銀行新聞稿與高價住宅貸款業務規定問與答，查核日 2026-09-17。 央行 2026/9/17 新聞稿・高價住宅問與答（PDF）