大樓管理費試算：每月繳多少、一坪多少才合理

多數社區按坪收：計費坪數 × 每坪單價，再加車位清潔費；少數社區按戶收，每戶一樣。法律的預設是按「共有部分的應有部分比例」分擔，但規約或區分所有權人會議另有規定的從其規定（公寓大廈管理條例 §10），所以你家怎麼算以規約為準。例如權狀 35.6 坪、其中車位 8.6 坪另收清潔費 500 元、每坪 80 元：27 坪 × 80 元 ＋ 500 元 ＝ 每月 2,660 元，一年 31,920 元。

沒有法定標準，網路上的行情從每坪 40 元到 150 元以上都有。合不合理要看社區的支出：每月需要的錢（含提撥公共基金）÷ 實際收得到的計費坪數。例如 150 戶、5,400 坪的社區每月需要 48 萬元、收繳率 95%，打平要每坪 93.6 元；現在收 80 元的話，每月短 69,600 元、一年短 835,200 元。保全幾崗、戶數多寡、電梯與公設多少，都會讓單價差一截。

看規約。常見做法是車位坪數不算進管理費，車位另收清潔費（平面、機械車位金額常不同）。如果規約按權狀總坪數收、又另收車位清潔費，車位就收了兩次：車位 8.6 坪、每坪 80 元，每月多 688 元、一年多 8,256 元。拿管理費單對一下計費坪數有沒有扣掉車位。

可以，但要寫在規約或經區分所有權人會議決議——§10 讓規約或區權會可以另訂分攤方式。常見一樓住戶不用電梯而打折、店面因為人流或營業用途加價。管委會自己開會決定不算數，管委會的決議不能違反規約與區權會決議（§37）。

收費標準通常寫在規約或由區分所有權人會議決議，要調漲就照規約的程序，多半是開區權會表決；規約沒有授權的話，管委會不能自己決定（§37）。想知道該不該漲，先看財報算收支打平的單價：每月需要的錢 ÷（計費總坪數 × 收繳率）。

積欠超過二期或達相當金額，管委會定期催告後仍不繳，可以訴請法院命你給付應繳金額與遲延利息（公寓大廈管理條例 §21）。強制執行後又再積欠、金額達區分所有權總價的 1%（建物評定標準價格＋當期土地公告現值，施行細則 §6），3 個月內不改善，管委會可依區權會決議訴請強制遷離，所有權人還可能被訴請出讓、拍賣（§22）。例如評定現值 150 萬、土地公告現值 450 萬，門檻是 6 萬元。

看租約：內政部住宅租賃定型化契約應記載事項第六點，管理費要勾選由房東或房客負擔，並寫明每月金額。由房客負擔的，租期內因為不可歸責雙方的事由調漲（例如社區調整收費標準），房客就漲幅最多負擔 10%；調降則付調降後的金額。例如簽約時 2,000 元、社區漲到 2,500 元，房客最多付 2,050 元，房東吸收 450 元。租賃條例 §5 讓房東與房客之間視為消費關係，所以一般住宅租約都適用。

管理費是每個月的日常開銷：保全、清潔、電梯保養、公共水電。公共基金是留給大修繕的準備金，例如電梯汰換、外牆、屋頂防水，要設專戶儲存、照區權會決議運用（§18）。新大樓的第一筆公共基金由起造人依工程造價累進提列：1,000 萬以下 2%、超過 1,000 萬的部分 1.5%、超過 1 億的部分 0.5%、超過 10 億的部分 0.3%（施行細則 §5），工程造價 5 億的大樓要提列 355 萬元；之後多半由住戶依區權會決議繳納，很多社區從管理費撥一部分。

利害關係人可以請求閱覽或影印規約、公共基金餘額、財務報表、欠繳管理費的情形，管委會不能拒絕（§35）；公寓大廈管理條例也要求買方在過戶前調閱這些文件，過戶後要遵守原屋主依規約的權利義務（§24）。前屋主欠的管理費新屋主要不要承擔，實務上有爭議，最保險的做法是在買賣契約寫明由賣方在交屋前繳清。