預售屋付款試算

預售屋頭期款要準備多少：從簽約到交屋，每一筆錢什麼時候付

預售屋不是一次付頭期款，是一段時間軸：簽約先付一成左右，工程期間跟著進度分期付，交屋時才由銀行貸款付掉大部分——銀行貸不到約定成數，差額要在交屋當下拿現金補。輸入你的數字，每一段都算給你看；要解約的也能算能拿回多少。

法定比例依內政部預售屋契約應記載事項原文免費、免註冊、數字不離開你的瀏覽器去看應記載事項原文

輸入這個建案的條件

買賣契約上的房地總價，車位另外算錢的要加進來。

只影響高價住宅門檻：臺北市 7,000 萬、新北市 6,000 萬、其他地區 4,000 萬，達門檻銀行最多貸 3 成。

簽約前後一次付清的部分，常見合計 10%（慣例，各案付款明細表不同）。

依工程進度分期付（例如地下室完成、結構體每幾層），常見合計 10～15%（慣例）。

用來算工程期款平均每月要付多少。大樓預售常見 2～4 年。

付款明細表上「交屋時由貸款支付」的比例，常見 75～80%。總價扣掉上面三項跟這一項，剩下的就是交屋時的自備款尾款。

交屋時才申請房貸，央行看的是「交屋貸款時」你名下有幾戶房貸。

第 1 戶央行沒有上限，常見 8 成；第 2 戶 7 成、第 3 戶以上與高價住宅 3 成會自動套用。交屋時銀行是照當時的鑑價核貸，房價跌了成數也會跟著縮。

試算結果

成數：央行沒有上限，照你填的銀行成數 80%

交屋前累計要拿出

400 萬

簽約 200 萬＋工程期款 200 萬，這段期間還沒有房貸可以用。

交屋時還要拿出的現金

100 萬

自備款尾款 100 萬＋銀行貸不足的差額 0 萬。契稅、規費、代書費另計。

自備款合計

500 萬

總價 2,000 萬 − 實際貸款 1,500 萬，占總價 25%。

交屋後每月房貸

60,051 元

貸款 1,500 萬、30 年、年利率 2.6%，本息平均攤還。撥款後才開始繳。

付款時間軸

階段金額累計付出現金
訂金＋簽約金＋開工款簽約前後200 萬10%200 萬
工程期款工程期間依進度分期，平均每月約 5.6 萬200 萬10%400 萬
交屋自備款尾款交屋時；其中 100 萬可保留到驗收複驗後才付100 萬5%500 萬
銀行房貸撥付產權移轉、設定抵押後撥給建商1,500 萬75%—
交屋還要繳契稅、規費、代書費：房子過戶費用試算房貸成數與月付細算看台北預售建案實際成交價

哪些是法規、哪些只是慣例

標「法規」的出自內政部公告的「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」，契約寫得比它差的部分無效；標「慣例」的是常見的付款安排，每個建案不同，可以談。

項目內容性質
依工程進度付款簽約款與開工款以外，要依已完成的工程進度付款，每次間隔 20 天以上；建商沒照進度訂付款條件，買方可以等全部完工時一次付（第八點）法規
交屋保留款 5%買方有權在自備款中保留房地總價 5%，修繕完成並複驗合格後才付（第十三點）法規
買方違約最多沒收 15%買方違反付款條件，建商最多沒收房地總價 15%，以已繳價款為限（第二十四點）法規
建商違約至少賠 15%建商違約時退還已繳價款，另賠房地總價至少 15% 違約金，以已繳價款為限（第二十四點）法規
建商延遲每天萬分之五逾期未開工、未取得使照、使照後 6 個月未通知交屋，每天按已繳價款萬分之五付遲延利息（第十二、十五點）法規
買方遲繳每天萬分之二逾期 5 天未繳期款，按逾期期款每天萬分之二加付遲延利息（第九點）法規
貸款差額 30% 內可分期建商洽定的貸款少於約定、不可歸責於雙方時，差額在 30% 以內由買方依原條件分期還（第十八點）法規
交屋前的房貸利息由建商出銀行撥款後的利息由買方負擔，但通知交屋日之前的利息建商要返還（第十八點）法規
契約審閱期至少 5 天簽約前買方可以把契約帶回審閱至少 5 天（第一點）法規
訂簽開合計 10%訂金、簽約金、開工款常見各占 3～5%慣例
工程期款 10～15%依結構體進度切成多期，各案不同慣例
交屋貸款 75～80%契約上的預定貸款比例，實際貸多少看交屋時的鑑價、央行規定與你的條件慣例
法院酌減到 7～10%違約金過高時法院可依民法第 252 條酌減，判決結果個案不同慣例

資料來源：內政部主管法規共用系統（112/06/19 修正、112/07/01 生效版本），查核日 2026-10-08。 預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項

常見問題

照常見的付款安排（訂金＋簽約金＋開工款 10%、工程期款 10%、交屋自備款 5%、貸款 75%），800 萬的預售屋自備款合計約 200 萬：簽約時先付 80 萬，工程期間分期付 80 萬，交屋時再付 40 萬（這 40 萬可以保留到驗收複驗後才付）。交屋時還有契稅、規費、代書費等過戶費用另計。銀行如果只貸得到 7 成，交屋時要多補 40 萬。
分兩段準備：交屋前要拿出的現金（訂簽開＋工程期款，常見總價 20～25%），以及交屋當下的自備款尾款、銀行貸不足的差額和過戶稅費。預售屋最常見的資金缺口出在交屋：簽約時銀行還沒鑑價，交屋時若房價下跌、你名下多了房貸，或央行收緊成數，貸款就會比契約上少，差額要現金補。
交屋前的款項都是自己的現金，沒有房貸。房貸是在使用執照下來、產權移轉登記並設定抵押權後，由銀行撥給建商，撥款後才開始繳。依應記載事項第十八點，銀行撥款後的利息由買方負擔，但建商通知交屋日之前的利息，建商要返還給買方。
先看原因。貸款是建商洽定的銀行、而且不可歸責於雙方（例如銀行或政策緊縮，個案認定）時，差額在約定貸款 30% 以內，建商要讓你用原承諾貸款相同年限與條件分期還；超過 30% 可以縮短年限按月攤還或選擇解約。如果是你自己的原因（信用、收入、名下戶數變多），要一次補足差額（接到通知後至少有 30 天可以準備），或經建商同意分期。簽約前就該用交屋時的條件試算成數，不要只看契約上的 8 成。
看是誰違約。你（買方）不付款而解約，建商最多沒收房地總價 15%，而且以已繳價款為限——例如總價 2,000 萬、已繳 400 萬，最多沒收 300 萬，你可以拿回 100 萬；如果只繳了 200 萬，就全部被沒收，但建商不能再向你追討。建商違約（逾期未取得使照超過 3 個月、建材不符等）時，建商要退還已繳價款，再賠至少總價 15% 的違約金（同樣以已繳價款為限）。違約金過高時可以請法院酌減。
簽約前付的訂金，依平均地權條例，建商要用書面契據寫清楚買賣標的與價金，不能約定保留出售或其他不利買方的條件，而且這張訂金收據不能轉售。能不能退要看契據怎麼寫，所以付訂前先看清楚；簽約前也有至少 5 天的契約審閱期。簽約後訂金就是已繳價款的一部分，解約時跟其他款項一起適用「最多沒收總價 15%、以已繳為限」。
原則上不行。平均地權條例規定預售屋買賣契約簽約後不得讓與或轉售給第三人，只有配偶、直系血親、二親等內旁系血親之間，或經主管機關核准的特殊情形（全國每 2 年限 1 戶）可以。配偶、直系血親、二親等內旁系血親之間轉讓免手續費；其他經核准的情形，建商最多可以收房地總價萬分之五的手續費。所以預售屋付不出來時，選項通常是跟建商協商或解約，不是換約。
房子過戶費用試算契稅、印花稅、登記規費、代書費、履約保證——買方賣方各付哪些、要多準備多少現金。稅看的是評定現值不是成交價。房貸成數與自備款試算依 2026/9/18 央行新制算可貸幾成、自備款與月付。按鑑價與成交價取低者核貸，鑑價偏低多出的自備款一併算出。