重購退稅最容易被誤解的地方，是它其實不是一種稅的優惠，而是兩種：一個退的是房地合一稅（所得稅法第 14 條之 8），另一個退的是土地增值稅（土地稅法第 35 條）。兩者的申請條件很像，但退多少的算法完全不同——一個看成交價的比例，一個看土地地價的差額。
換屋的時候兩種通常會同時發生，所以把它們混在一起講，就會算出一個不存在的數字。這篇分開講清楚，每一條都附法條出處。
先算出賣掉舊屋要繳多少房地合一稅，退稅才有基礎：
兩種稅、兩套算法
| 房地合一稅重購退稅 | 土地增值稅重購退稅 | |
|---|---|---|
| 法源 | 所得稅法 §14-8 | 土地稅法 §35 |
| 退什麼 | 賣舊屋時繳的房地合一稅 | 賣舊屋時繳的土地增值稅 |
| 算法 | 已納稅額 × （重購價額 ÷ 出售價額） | 退還「不足支付新購土地地價」的數額，以已納土增稅為限 |
| 看的是 | 成交價（房地總價） | 土地地價（公告土地現值） |
| 換大屋 | 比率超過 1，全額退還 | 新購地價高於原出售地價扣除土增稅後的餘額，全額退還 |
| 換小屋 | 按比例退 | 可能一毛都退不到 |
| 面積限制 | 無 | 都市土地 3 公畝、非都市土地 7 公畝以內 |
| 時限 | 買賣相隔 2 年內 | 買賣相隔 2 年內 |
| 管制期 | 重購後 5 年 | 重購後 5 年 |
看最後兩列就知道為什麼要分開講：換小屋時，房地合一稅還能按比例退回一部分，土地增值稅則很可能完全退不到。
房地合一稅怎麼退：看比率
所得稅法第 14 條之 8 的算法只有一行：
可退稅額 ＝ 已納稅額 × （重購價額 ÷ 出售價額）
比率超過 1 的時候（也就是買得比賣得貴），就是全額退還。所以：
- 賣 1,500 萬、買 2,000 萬：比率大於 1 → 已繳的房地合一稅全額退。
- 賣 2,000 萬、買 1,000 萬：比率 0.5 → 退一半。
- 賣 2,000 萬、買 500 萬：比率 0.25 → 退四分之一。
這裡的「價額」是房地成交總價，不是土地公告現值，也不是房屋評定現值。
先買後賣的話，是「扣抵」不是「退還」
法條把兩種順序都寫進去了，但走的程序不一樣：
- 先賣後買：先繳了稅，之後申請退還。要在重購完成移轉登記之次日起算 5 年內提出。
- 先買後賣：賣舊屋申報房地合一稅時，直接按同一個比率計算扣抵稅額，在應納稅額的限額內減除——等於一開始就少繳，不用先繳再退。
兩種的比率算法一樣，差別只在你先做了哪一步。
我們的房地合一稅試算器有「重購自住房地的價額」欄位，填進去就會把退稅比率與實際要繳的金額一起算出來。
土地增值稅怎麼退：看地價差額
土地稅法第 35 條的寫法跟上面完全不同。它退的是：
就已納土地增值稅額內，退還其「不足支付新購土地地價」之數額
適用前提是「新購土地地價超過原出售土地地價，扣除繳納土地增值稅後之餘額」。用財政部的範例最好懂：
- 賣出土地地價 100 萬、已繳土增稅 30 萬 → 扣除後餘額 70 萬。
- 買入土地地價超過 100 萬 → 30 萬全額退還。
- 買入土地地價 80 萬 → 只退 10 萬（80 − 70）。
- 買入土地地價低於 70 萬 → 沒有餘額，一毛不退。
注意這裡從頭到尾講的是土地地價（公告土地現值），不是你的成交總價。所以一間總價很高但土地持分很小的高樓層住宅，土增稅的退稅空間可能比想像中小很多。
另外土增稅這一套有面積上限：自用住宅用地出售後，另行購買的都市土地未超過 3 公畝（約 90.75 坪）、非都市土地未超過 7 公畝 的部分才算。
三個共通條件
兩種稅都要同時滿足這三件事：
一、買賣相隔 2 年內，以「完成移轉登記日」為準
不管先買後賣還是先賣後買，兩筆交易的完成所有權移轉登記日必須相隔 2 年以內。
關鍵是「登記日」不是「簽約日」。這一條每年都在讓人損失幾十萬到幾百萬，原因見下面的失敗原因一。
二、必須是自住／自用
- 房地合一稅：本人、配偶或未成年子女於該屋辦竣戶籍登記並實際居住，且無出租、供營業或執行業務使用。
- 土地增值稅：土地稅法第 35 條第 3 項明文，出售前 1 年內曾供營業使用或出租者，不適用。
「設了戶籍但沒有實際居住」是會被剔除的，國稅局明確表示自住認定要看房屋實際使用情形。
三、重購後 5 年內不能亂動
- 房地合一稅（§14-8 第 3 項）：重購後 5 年內改作其他用途或再行移轉，追繳原扣抵或退還稅額。
- 土地增值稅（土地稅法 §37）：重購土地自完成移轉登記日起 5 年內再行移轉，除課徵該次土增稅外，並應追繳原退還稅款；改作其他用途者亦同。
「再行移轉」包含贈與配偶。把戶籍全部遷出變成空戶，也可能被認定為改作其他用途。
最常見的三個失敗原因
一、預售屋：簽約不等於取得
這是目前最貴的一個坑。買預售屋時你拿到的是契約權利，不是房地所有權；要等建案完工、辦妥所有權登記，那一天才是房地合一稅制認定的取得日。
所以「2021 年簽約買預售屋、2023 年賣掉舊屋、2026 年才完成所有權登記」這種情形，登記日跟出售日已經相隔超過 2 年，退稅資格就沒了——即使延遲完全是建商的施工進度造成的。而且預售屋在交屋前無法辦戶籍登記、也無法居住，本來就不符合自住房地的要件。
換屋時如果新屋是預售屋，先確認建商的預計交屋時間，再決定舊屋什麼時候賣。
二、戶籍遷了、人沒住
戶籍登記只是要件之一，不是全部。本人、配偶或未成年子女要實際居住在該屋，而且期間不能有出租、營業或執行業務使用。只把戶口遷進去、人住在別的地方，被查核時是不算的。
三、5 年管制期內把房子動了
退稅款拿到手不代表結案。重購後 5 年內移轉（含贈與配偶）、出租、改作營業使用，都會被追繳。這 5 年是從重購完成移轉登記日起算，不是從退稅核准日起算。
怎麼申請
步驟 1：先確認兩筆交易的登記日相隔 2 年內
翻出舊屋的所有權移轉登記完成日與新屋的登記完成日（不是簽約日、不是交屋日），確認差距在 2 年以內。這一步不過，後面都不用看。
步驟 2：算出你能退多少
房地合一稅用「重購價額 ÷ 出售價額」的比率算；土地增值稅用「新購土地地價 −（原出售土地地價 − 已納土增稅）」算。兩筆分開算、分別向不同機關申請——房地合一稅找國稅局，土地增值稅找地方稅捐稽徵機關。
步驟 3：備齊文件在期限內送件
買賣契約書、所有權狀、戶口名簿等證明文件。房地合一稅的退還要在重購完成移轉登記之次日起 5 年內提出；先買後賣的情形則是在申報房地合一稅時併同申請扣抵。
「一生一次」是另一回事
搜尋重購退稅時常會一起看到「一生一次」「一生一屋」，那是土地增值稅的自用住宅優惠稅率（土地稅法第 34 條），跟重購退稅是兩個不同的制度：
- 一生一次：出售自用住宅用地時，土增稅按 10% 的優惠稅率課徵（都市土地 3 公畝、非都市 7 公畝以內），一輩子限用一次。
- 一生一屋：用過一生一次之後，符合五個條件還能再用——出售都市土地 1.5 公畝／非都市 3.5 公畝以內、本人與配偶及未成年子女無該自用住宅以外的房屋、持有該土地 6 年以上、出售前在該地設有戶籍且持有連續滿 6 年、出售前 5 年內無供營業或出租。
而重購退稅本身沒有次數限制。財政部稅務入口網明確寫過這點，它跟一生一次是可以分開規劃的兩件事。
常見問題
重購退稅可以退多少？
房地合一稅按「重購價額 ÷ 出售價額」的比率退，買得比賣得貴就是全額退。土地增值稅退的是「不足支付新購土地地價的數額」，以已繳的土增稅為上限。兩者分開算、分開申請。
先買後賣也可以嗎？
可以。所得稅法第 14 條之 8 第 2 項與土地稅法第 35 條第 2 項都明文把先購後售納入。差別是房地合一稅在先買後賣的情形下走的是「扣抵」——申報時直接減除，不用先繳再退。
2 年是從簽約日還是登記日算？
完成所有權移轉登記日。這是最多人踩的坑，尤其新屋是預售屋的時候，簽約到登記可能隔了兩三年。
換小屋還有退稅嗎？
房地合一稅有，按比例退。土地增值稅則要看新購土地地價有沒有超過「原出售地價扣除土增稅後的餘額」，沒超過就退不到。
退稅後房子可以出租嗎？
不行。重購後 5 年內出租、改作營業使用或再行移轉（含贈與配偶），原退還或扣抵的稅額會被追繳。
重購退稅有次數限制嗎？
沒有。有次數限制的是土地增值稅的「一生一次」自用住宅優惠稅率，那是另一個制度。
先算出要繳多少，再談退多少
退稅是建立在「你已經繳了多少」上面的。試算器會照所得稅法的級距算出你這筆交易的房地合一稅，填入重購價額後，直接把退稅比率與實際負擔一起列出來，每一步都攤開給你看。
延伸閱讀：
本文規則取自所得稅法第 14 條之 8、土地稅法第 34、35、37 條與財政部稅務入口網說明，資料查核日 2026-08-14。個案認定以稽徵機關為準。