包租代管試算：交給業者還是自己租，一年實拿差多少
交給業者省事，但會少收多少？民間包租不怕空租但租金打折、民間代管要付管理費；社宅包租代管不收服務費、有修繕補助和稅金優惠，但要綁約、租金有上限。填你的租金和稅單，六種做法一年實拿多少並排給你看。
輸入你的出租條件
租金
你自己出租拿得到的月租金，不含管理費、車位、水電。
自己租或代管時，換房客的空窗。包租由業者按月付租金，不受影響。
看去年綜所稅申報的適用稅率。不確定的話，多數上班族是 5% 或 12%。
每個方案都要花的修繕、換設備費用。社宅可以實支實付申請補助：包租每年最高 1 萬（弱勢戶 1.5 萬）、代管 8,000（弱勢戶 1 萬），最長 3 年。
民間業者的條件（行情，可改）
慣例是租金的 10%～15%，各家不同，不是法規。
業者付給你的租金是行情的幾成，慣例 60%～80%，不是法規。
社宅包租代管
社宅包租代管的租金有上限（執行要點第八點），超過就不能加入。
社宅的租金由縣市政府依國家住都中心的租金水準區間表評定，不能高於市場行情。還不知道就留空，當作跟行情月租一樣。
房客是低收、中低收、身障等弱勢戶時，社宅的修繕補助上限比較高。
稅單（選填）
房屋稅單上的「課稅現值」。不填就不算房屋稅。
房屋稅單上的稅率。出租有申報租金的住家用 1.5%～2.4%、其他住家用 2%～4.8%，各縣市依你全國持有戶數不同。
地價稅單上的「課稅地價」（申報地價 × 你持有的土地面積）。不填就不算地價稅。
試算結果：一年實拿
一年實拿最多的做法
社宅包租
226,920 元
比自己租多 51,368 元
一年實拿＝實收租金 − 管理費 ＋ 修繕補助 − 修繕支出 − 綜所稅 − 房屋稅 − 地價稅。綁約年限、能不能挑房客、賣房時的稅沒有算進去，見下面的缺點。
每月 20,000 元 × 12 個月 綜所稅 2,880／房屋稅 7,200／地價稅 3,000
每月 20,000 元 × 11 個月 綜所稅 2,640／房屋稅 7,200／地價稅 3,000
每月 20,000 元 × 11 個月 綜所稅 3,762／房屋稅 7,200／地價稅 3,000
每月 20,000 元 × 11 個月 綜所稅 15,048／房屋稅 14,400／地價稅 15,000
每月 20,000 元 × 11 個月 綜所稅 8,686／房屋稅 14,400／地價稅 15,000
每月 16,000 元 × 12 個月 綜所稅 6,768／房屋稅 14,400／地價稅 15,000
| 做法 | 實收租金 | 少收（空租、折讓） | 管理費 | 修繕補助 | 三種稅 | 一年實拿 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 自己租 | 220,000 | 20,000 | 0 | 0 | 44,448 | 175,552 |
| 自己租＋公益出租人 | 220,000 | 20,000 | 0 | 0 | 13,962 | 206,038 |
| 民間代管 | 220,000 | 20,000 | 22,000 | 0 | 38,086 | 159,914 |
| 民間包租 | 192,000 | 48,000 | 0 | 0 | 36,168 | 155,832 |
| 社宅代管 | 220,000 | 20,000 | 0 | 0 | 12,840 | 207,160 |
| 社宅包租 | 240,000 | 0 | 0 | 0 | 13,080 | 226,920 |
綜所稅（稅率 12%）：自己租扣 43% 必要費用；公益出租人每月 15,000 元免稅、超過的扣 43%；民間包租代管每月 6,000 元免稅、6,000～20,000 的部分扣 53%、超過 20,000 扣 43%（租賃條例 §17，契約要一年以上）；社宅包租代管每月 15,000 元免稅、超過的部分扣 60%（住宅法 §23）。
房屋稅、地價稅：自己租與民間包租代管用你填的 2.4% 與一般稅率 10‰；公益出租人與社宅用 1.2% 與自用住宅用地 2‰。空租的月份房子仍是出租用，兩種稅都算整年；地價稅只算基本稅率，沒算累進。
社宅包租代管的房屋稅、地價稅優惠由各縣市自治條例訂（住宅法 §22），多數比照自住 1.2%、自用住宅用地 2‰，臺北另有稅基減免；有的縣市地價稅要自己在 9 月 22 日前申請。加入前向業者或稅捐處確認你那一區的做法。
民間包租代管（契約一年以上）多數縣市另有房屋稅、地價稅減徵（租賃條例 §18，例：臺北各減 40%、每屋各以 1 萬元為限），這裡沒算，實際稅金會再少一點。
期限：民間包租代管的租稅優惠，行政院已核定延長到 2028-06-26，條文寫延長「以一次為限」；社宅包租代管的綜所稅優惠（住宅法 §23）實施年限五年、得延長，以國土署公告為準。
包租跟代管差在哪？
民間與社宅（政府計畫）各有包租、代管兩種。社宅的部分依第 5 期執行要點。
| 代管（代租代管） | 包租（包租包管） | |
|---|---|---|
| 誰跟房客簽約 | 房東自己跟房客簽，業者協助招租、收租、修繕 | 業者跟你簽包租約，再轉租給房客 |
| 空租誰扛 | 房東：房客沒住進來的月份沒有租金 | 業者：按月全額付你租金（社宅：簽約到轉租前也由業者付） |
| 你拿到的租金 | 房客付的全額；民間要再扣管理費 | 民間：行情打 6～8 折；社宅：評定的市場租金全額，業者不得賺價差 |
| 你付給業者 | 民間：管理費 10%～15%，常另收招租費；社宅：不用付 | 民間：價差就是業者的收入；社宅：不用付 |
| 租期（社宅） | 第 5 期 1～3 年 | 原則 3 年 |
| 政府補助（社宅） | 修繕每年最高 8,000（弱勢戶 1 萬）、租約公證費 | 修繕每年最高 1 萬（弱勢戶 1.5 萬）、居家安全保險費每年最高 3,500 |
包租代管有什麼缺點？
下面這些不在上面的數字裡，因為要看你之後的打算。法規與執行要點查核日 2026-10-14。
社宅包租要綁 3 年，有出售計畫可能不受理
執行要點第二十四點：包租契約租期原則三年。這段期間要收回自住或賣掉都要照契約處理；房東有出售計畫的，業者可以不受理（第十五點）。房子賣掉時，新屋主要承受原租約到期滿。
社宅的租金不是你喊的
社宅租金由縣市政府依國家住都中心的租金水準區間表評定，簽約租金不能超過評定的市場租金、要無條件捨去到百位（第十三、十四點）；提前解約換業者再出租，新租金也不能高於前次。開價比行情高的房東，實拿會比上面算的少——把評定租金填進「社宅評定月租」再看一次。
代管的空租還是自己扛
代管（民間或社宅）業者只幫你招租與管理，房客沒住進來的月份沒有租金。民間代管除了每月管理費，通常還另收招租費（行情約半個月到一個月租金）。
民間包租的折扣就是業者的利潤
業者付你行情 6～8 折，再用接近行情的價格轉租。簽約前確認業者有租賃住宅服務業登記證（各縣市地政局可查），並看清楚中途解約與業者付不出租金時的處理。
要賣房：土增稅與房地合一稅
只要出租過就受影響，不分哪一種做法：出售前一年內出租，土地增值稅不能用自用 10%（土地稅法 §34）；交易前六年內出租，房地合一稅的自住 400 萬免稅不能用（所得稅法 §4-5）。