以房養老試算：每月實領多少、為什麼越領越少
以房養老是把房子抵押給銀行，銀行每月撥一筆錢給你，到期再一次還清。每月撥款看起來固定，但利息是從撥款裡扣——欠得越多、扣得越多，實領就一年比一年少。輸入你的房子和年齡，逐年算給你看。
輸入你的條件
現在大概賣得到的價格。銀行會另外鑑價，鑑價通常比市價低。
常見估法是市價的 85% 左右，實際以銀行估價為準。已經知道鑑價的，把這格填 100、市價填鑑價。
臺銀、合庫、兆豐、中信最高 7 成，玉山 6 成（各銀行內規，不是法規）。
最長 30 年（合庫 35 年）。不少銀行要求年齡＋年限至少 90，年紀越小能選的年限越長。
多數銀行要年滿 60 歲（臺銀 59 歲、華南 63 歲）。
玉山規定屋齡＋貸款年限不超過 60 年；其他銀行官網沒寫，但老屋鑑價通常較低。
2026/10 各銀行官網 2.285%～3.19% 起，多半是浮動利率，央行升息就跟著升。
利息超過上限的部分先不扣、累積到到期一次還，實領就不會一路扣到零。各銀行規定不同。
試算結果
總額度
1,190 萬
市價 2,000 萬 × 鑑價 85% × 70%，分 300 個月撥。
每月撥款（扣利息前）
39,667 元
總額度 ÷ 300 個月，每月定額撥入。
第 1 年每月實領
39,212 元
年平均；已扣掉當月利息
第 10 年每月實領
30,287 元
年平均；已扣掉當月利息
最後一年每月實領
26,444 元
年平均；已扣掉當月利息
到期要一次還
1,270.4 萬
撥給你的本金 1,190 萬＋到期才還的利息 80.4 萬。
房價不變時，還完剩下
729.6 萬
市價 2,000 萬 − 到期欠款 1,270.4 萬。房價漲跌、提前終止都會改變這個數字。
25 年合計：銀行撥出 1,190 萬，其中 290.2 萬在撥款時就被扣掉當利息，你實際拿到 899.8 萬。
第 14 年第 6 個月起，每月利息超過撥款的 1/3：之後每月固定實領 26,444 元，超過的利息不扣、累積到到期一次還（到期累計 80.4 萬）。
撥款到 90 歲就停了。之後銀行不再撥錢，但欠款要到期（或過世時）一次還清——活得比撥款年限久，是以房養老最常被提醒的風險。
逐年明細
| 年度（年齡） | 每月實領 | 累計撥款 | 到期才還的利息 | 年底欠款 |
|---|---|---|---|---|
| 第 1 年（65 歲） | 39,212 元 | 47.6 萬 | 0 萬 | 47.6 萬 |
| 第 2 年（66 歲） | 38,220 元 | 95.2 萬 | 0 萬 | 95.2 萬 |
| 第 3 年（67 歲） | 37,229 元 | 142.8 萬 | 0 萬 | 142.8 萬 |
| 第 4 年（68 歲） | 36,237 元 | 190.4 萬 | 0 萬 | 190.4 萬 |
| 第 5 年（69 歲） | 35,245 元 | 238 萬 | 0 萬 | 238 萬 |
| 第 6 年（70 歲） | 34,254 元 | 285.6 萬 | 0 萬 | 285.6 萬 |
| 第 7 年（71 歲） | 33,262 元 | 333.2 萬 | 0 萬 | 333.2 萬 |
| 第 8 年（72 歲） | 32,270 元 | 380.8 萬 | 0 萬 | 380.8 萬 |
| 第 9 年（73 歲） | 31,279 元 | 428.4 萬 | 0 萬 | 428.4 萬 |
| 第 10 年（74 歲） | 30,287 元 | 476 萬 | 0 萬 | 476 萬 |
| 第 11 年（75 歲） | 29,295 元 | 523.6 萬 | 0 萬 | 523.6 萬 |
| 第 12 年（76 歲） | 28,304 元 | 571.2 萬 | 0 萬 | 571.2 萬 |
| 第 13 年（77 歲） | 27,312 元 | 618.8 萬 | 0 萬 | 618.8 萬 |
| 第 14 年（78 歲） | 26,513 元 | 666.4 萬 | 0.2 萬 | 666.6 萬 |
| 第 15 年（79 歲） | 26,444 元 | 714 萬 | 1.6 萬 | 715.6 萬 |
| 第 16 年（80 歲） | 26,444 元 | 761.6 萬 | 4.1 萬 | 765.7 萬 |
| 第 17 年（81 歲） | 26,444 元 | 809.2 萬 | 7.8 萬 | 817 萬 |
| 第 18 年（82 歲） | 26,444 元 | 856.8 萬 | 12.7 萬 | 869.5 萬 |
| 第 19 年（83 歲） | 26,444 元 | 904.4 萬 | 18.8 萬 | 923.2 萬 |
| 第 20 年（84 歲） | 26,444 元 | 952 萬 | 26.1 萬 | 978.1 萬 |
| 第 21 年（85 歲） | 26,444 元 | 999.6 萬 | 34.6 萬 | 1,034.2 萬 |
| 第 22 年（86 歲） | 26,444 元 | 1,047.2 萬 | 44.3 萬 | 1,091.5 萬 |
| 第 23 年（87 歲） | 26,444 元 | 1,094.8 萬 | 55.1 萬 | 1,149.9 萬 |
| 第 24 年（88 歲） | 26,444 元 | 1,142.4 萬 | 67.2 萬 | 1,209.6 萬 |
| 第 25 年（89 歲） | 26,444 元 | 1,190 萬 | 80.4 萬 | 1,270.4 萬 |
各銀行以房養老條件比較
以下全部抄自各銀行官網，查核日 2026-10-09。成數、利率、年齡與年限限制都是銀行內規，隨時可能調整，申辦前以銀行最新公告為準。「你的條件」欄是用上面填的年齡、屋齡、年限、成數逐家比對官網條件的結果。
| 銀行／方案 | 你的條件 | 年齡 | 成數 | 最長年限 | 年齡＋年限 | 利率 | 費用 | 利息上限 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 臺灣銀行樂活人生安心貸官網 | 符合 | 59 歲以上 | 鑑價 70% | 10／15／20／25／30 年擇一 | ≧ 89 | 2.285%～3.085%（浮動） | 開辦手續費 5,000 元＋信用查詢每人 300 元 | 官網未載明 |
| 合作金庫幸福滿袋官網 | 符合 | 60 歲以上 | 鑑價 70% | 35 年 | 官網未載明 | 一段式 2.608% 起；分段式前 2 年 2.338% 起、第 3 年起 2.638% 起 | 各項費用合計 5,300 元起 | 官網未載明 |
| 玉山銀行以房養老官網 | 成數超過 | 60 歲以上 | 鑑價 60% | 30 年 | ≧ 90屋齡＋年限 ≦ 60 | 一段式 2.75% 起 | 每案 5,000 元 | 每月撥款的 30%，超過的部分到期一次清償 |
| 兆豐銀行歡喜樂活官網 | 符合 | 60 歲以上 | 鑑價 70% | 30 年 | ≧ 90 | 2.488% 起 | 開辦費 5,000 元＋信用查詢 300 元 | 每月撥款的 1/3，超過的部分不另計息、到期一次清償 |
| 中國信託以房養老官網 | 符合 | 60 歲以上 | 鑑價 70% | 30 年 | 官網未載明 | 2.79% 起 | 開辦費 20,000 元 | 官網未載明 |
| 彰化銀行老來伴官網 | 符合 | 60 歲以上 | 官網未載明 | 30 年 | ≧ 90 | 官網未載明 | 帳戶管理費：額度千分之 1.5，最低 5,000 元（額度最高 2,000 萬） | 官網未載明 |
| 華南銀行安養房屋貸款官網 | 年齡＋年限不足 | 63 歲以上 | 官網未載明 | 官網未載明 | ≧ 93 | 3.19% 起 | 官網未載明 | 官網寫「設有上限」，未載明比例 |
臺銀的撥款是「逐年遞增」，遞增比例官網沒有公開，這個試算只做每月定額撥款。