房地合一稅申報有兩件事最多人不知道：第一，期限是完成所有權移轉登記日之次日起算 30 天，不是隔年五月跟綜合所得稅一起報；第二，所得稅法第 14 條之 5 寫得很清楚——不論有無應納稅額都要申報，賠錢賣掉也一樣要報。
漏掉這 30 天，罰鍰是 3,000 到 30,000 元；被查到未申報又有稅要補的，罰的是補徵稅額的 3 倍以下。這篇把期限、罰則、以及繼承／受贈／預售屋這幾種「成本不知道怎麼填」的情況一次講完。
不知道自己這筆要繳多少的話，先算：
申報期限：30 天，三種起算日
所得稅法第 14 條之 5 規定，要在下列日期之次日起算 30 日內自行填具申報書向稽徵機關申報：
| 交易類型 | 起算日 |
|---|---|
| 房屋、土地 | 完成所有權移轉登記日 |
| 房屋使用權、預售屋 | 交易日 |
| 符合一定條件的股份或出資額 | 交易日 |
三種都是「次日起算 30 日」。要注意的是房地走的是登記日，而預售屋走的是交易日——預售屋在完工登記前轉手，簽約當下就開始起算，不是等交屋才報。
這跟綜合所得稅是分開的兩件事：房地合一稅是單筆交易、單獨申報，不併入你隔年五月的綜所稅。
沒賺錢也要報，賠錢賣也要報
法條原文是「不論有無應納稅額」都應辦理申報，有應納稅額的才要一併檢附繳納收據。
所以這三種情況全部都要在 30 天內送件：
- 賣掉但沒有獲利（成交價減成本費用後為零或負數）
- 賠錢賣（這種還有好處，見下面）
- 符合自住優惠、算下來 400 萬免稅額吃掉全部所得、實際不用繳稅
賠錢賣特別值得報：所得稅法第 14 條之 4 第 2 項規定，個人房地交易損失可以從交易日以後 3 年內的房地交易所得中減除。沒有申報就沒有這筆損失紀錄，之後想扣抵也拿不出依據。
罰則：三種情形、三種罰法
所得稅法第 108 條之 2 把罰則分成三種：
| 情形 | 罰則 |
|---|---|
| 未依限辦理申報 | 3,000 元以上、30,000 元以下罰鍰 |
| 已申報但漏報或短報 | 所漏稅額 2 倍以下罰鍰 |
| 未自行申報，經核定補徵 | 除補徵稅額外，按補徵稅額處 3 倍以下罰鍰 |
值得注意的是第一項跟第三項的差別：單純逾期申報罰的是固定金額（最高 3 萬），但完全沒報、被查到有稅罰的是補徵稅額的 3 倍。一筆稅額 100 萬的交易，兩者的差距是 3 萬與 300 萬。
所以就算你還沒把成本單據湊齊，也應該先在期限內申報，而不是拖著不報。
成本怎麼填：買來的 vs 繼承受贈的
所得稅法第 14 條之 4 第 1 項把取得方式分成兩種，成本的認定完全不同：
出價取得（自己買的）
成交價額 − 原始取得成本 − 取得、改良及移轉費用
原始取得成本就是當初的買價，加上買進時支付的契稅、印花稅、代書費、仲介費等。
繼承或受贈取得
成交價額 −（繼承或受贈時的房屋評定現值 ＋ 公告土地現值，按政府發布的消費者物價指數調整後之價值）− 取得、改良及移轉費用
也就是說，繼承來的房子不能用市價當成本，只能用繼承當時的評定現值與公告土地現值（再按 CPI 調整）。這兩個數字通常遠低於市價，所以繼承房地賣掉時算出來的「所得」往往比直覺高很多。
另外提醒一個共通規則：依土地稅法繳納的土地增值稅不得列為成本費用（當次交易未減除的土地漲價總數額部分的稅額除外）。持有期間繳的房屋稅、地價稅、管理費、清潔費、貸款利息也都不能列為費用——這些被認定是使用期間的相對代價。
繼承的房子：持有期間可以合併計算
這一條能省下最多錢，但很多人不知道。
所得稅法第 14 條之 4 第 4 項規定：繼承或受遺贈取得者，得將被繼承人或遺贈人的持有期間合併計算。
舉例：父親 2016 年買的房子，2025 年過世由你繼承，你 2026 年賣掉。
- 只算自己持有：不到 2 年 → 稅率 45%
- 合併父親的持有期間：超過 10 年 → 稅率 15%
同一筆交易，稅率差 30 個百分點。用試算器算的時候，繼承取得的房地可以直接把被繼承人的取得日填進「取得日期」欄位，就會套用合併後的持有期間。
土地漲價總數額要去哪裡找
申報書上有一欄「土地漲價總數額」，這是最多人空著不填、卻最影響金額的一格。
所得稅法第 14 條之 4 第 3 項規定，房地交易所得要減除當次交易的土地漲價總數額之後，才乘上稅率。理由是那段土地增值已經課過土地增值稅了，不應該再課一次所得稅。
這個數字在土地增值稅繳款書上，賣屋時代書會辦土增稅申報，繳款書上就有。空著不填的話，算出來的稅會比實際高——有時候高很多。
多數線上試算器沒有這一欄，這也是它們的結果偏高的原因。我們的房地合一稅試算器把它做成獨立欄位，留空時還會提醒你算出來的是最壞情況。
舊制的房子不走這一套
105 年 1 月 1 日以前取得的房地屬於舊制：房屋部分的財產交易所得併入綜合所得總額，按你的累進稅率課徵，土地部分只課土地增值稅。
舊制沒有這個 30 天的單獨申報程序，是在隔年五月報綜所稅時一併申報。判斷界線看的是取得日，不是出售日——2015 年買的房子今年賣掉，仍然是舊制。
申報三步驟
步驟 1：確認起算日與截止日
房地看完成所有權移轉登記日，預售屋看交易日，次日起算 30 天。先把截止日寫進行事曆——這是整件事裡唯一沒有彈性的部分。
步驟 2：湊齊成本與費用的證明文件
買賣契約書、契稅繳款書、仲介費與代書費的發票收據、裝修的增置改良費用單據，以及土地增值稅繳款書（要抄土地漲價總數額）。
提不出成本證明時，稽徵機關會依查得資料核定；沒有查得資料的，會按原始取得時的房屋評定現值與公告土地現值按 CPI 調整後認定——通常對你不利。費用部分若未提示證明或金額未達成交價額 3%，則按成交價額 3% 計算並以 30 萬元為限。
步驟 3：填申報書送件，有稅一併繳納
填具個人房屋土地交易所得稅申報書，向戶籍所在地稽徵機關辦理，有應納稅額的要一併檢附繳納收據。符合重購退稅、先買後賣要扣抵的，在這個階段一併提出。
常見問題
房地合一稅要跟綜所稅一起報嗎？
不用，是分開的。房地合一稅在交易後 30 天內單獨申報；舊制（105/1/1 前取得）的房屋財產交易所得才是併入隔年五月的綜所稅。
賠錢賣還要申報嗎？
要。法條寫明不論有無應納稅額都應申報。而且申報後這筆交易損失可以在 3 年內從其他房地交易所得中減除，不報就沒有依據。
逾期申報會怎樣？
未依限申報處 3,000 元以上、30,000 元以下罰鍰。如果是完全沒申報又被核定有應納稅額，除了補稅還要按補徵稅額處 3 倍以下罰鍰——差距非常大，來不及備齊資料也要先報。
繼承的房子持有期間怎麼算？
可以把被繼承人的持有期間合併計算。這常常讓稅率從 45% 掉到 15%，是繼承房地交易最關鍵的一條。
預售屋什麼時候要報？
預售屋以交易日的次日起算 30 天。在完工登記前把預售屋轉手，簽約當下就開始起算，不是等交屋。
沒有裝修單據會怎樣？
費用未提示證明文件，或提示金額未達成交價額 3% 的，稽徵機關得按成交價額 3% 計算費用，並以 30 萬元為限。成交價越高，這個 30 萬上限咬得越兇——單據留好是實打實的錢。
先算出金額，再準備文件
期限只有 30 天，最好在賣屋前就先知道自己大概要繳多少、要準備多少現金。試算器照所得稅法的級距算，把持有期間、土地漲價總數額、自住優惠與重購退稅都算進去，每一步都攤開。
延伸閱讀：
本文規則取自所得稅法第 4 條之 4、第 14 條之 4、第 14 條之 5、第 108 條之 2 及財政部房地合一課徵所得稅申報作業要點，資料查核日 2026-08-14。個案認定以稽徵機關為準。